房贷提前还款是否划算 三种情况不宜提前还款

根据

　　多方咨询，记者总结了一下，以下三种情况的购房者，提前还贷并不划算。一是原先享受了7折利率贷款的购房者。据记者了解，目前我市银行最高仅有9折利率优惠，所以，购房者几乎很难再贷到7折优惠利率，有闲置资金可以选择银行短期理财产品。第二种情况是，等额本金还款超过五年。也就是说，等额本金还款已经超过了五年，贷款早期还款中大部分为利息，超过五年再提前还款，还掉的基本为本金。第三种情况是，投资收益大于房贷利率。市民如果手头有其他更好的投资理财项目，比如，股票、基金、债券等，或者有一些商业投资买卖的市民，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

　　交通银行理财分析：是否提前还贷不仅要考虑该笔贷款的利率条件，家庭目前的收支状况，未来的资金需求，夫妻双方的工作情况，也要结合现阶段国家的经济局势、宏观调控政策，市场的走向，需要综合多个变量进行全盘考量。

　　首先该案例中的房贷为公积金和商业组合贷款，这种类型的贷款具有利率相对较低(与纯商业贷款相比)、贷款金额相对较高(意味着利息支出也相对较高)等特点。一般组合贷款利率为4。9%左右，远低于6。55%的基准利率，在通常情况下，如果理财的收益高于5%的贷款利率，则可以简单地认为不提前还贷是划算的。

　　该家庭现金流相对充沛，房贷支出并没有对生活质量带来太多影响，不存在为增加月可支配金额而提前还款的必要性。相反，如果将12万元积蓄用于提前还款，可能会导致应急资金不足。

　　同时需要注意的是随着孩子的成长，教育上的支出会在未来不断增加，为孩子准备教育金已经需要提上日程。

　　最后从宏观层面来看，近期央行货币政策宽松，资金市场流动性较为宽裕，有降息预期。加之A股市场在沪港通等利好政策刺激下有回暖迹象。显然，这样的大环境，不提前还款较为有利。

　　综上所述，不提前还款可以带来更多的选择性与更多的投资机会，对该家庭或更为有利。

　　那么如何打理这笔资金？客户可以购买一部分交通银行保证本金与收益的稳添利系列产品，150天收益在5。1%左右。此外搭配一款兼顾股票与债券的混合型基金，譬如最近发行的汇丰晋信双核策略混合型证券投资基金。而每月的结余，可以根据家庭自身风险承受能力选择交行基金营养组合进行定投，也可以选择保证本金交行沃德薪金定投组合产品。

是否有大额贷款享受低折扣？

　　据了解，银行对于不同借款者，在不同时期给予的利率折扣不同。几年前的购房者可以获得银行八五折、八折甚至七折的优惠利率，这已经属于银行贷款利率中极其优惠的了。这种情况下提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了。另外，公积金购房政策含有一定的福利性，一般同期的贷款利率大大低于商业银行利率。如果购房者正有数额可观的贷款享受这两种类型的低利率折扣，那么最好就不要提前还款。因为记者了解到，目前太原首套房贷最低折扣也顶多八五折，而且只有少数人才能获得。购房人贸然还完低折扣贷款再贷款，即使按照首套房优惠，也很难能获得之前的折扣了。

还款是处于初期还是后期？

　　银行人士告诉记者，房贷分为等额本金和等额本息两种还款方式。其中，等额本息每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果等额本息还款已经到中期，此时再来提前还贷更多偿还的是自己的本金，并不划算。而等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。当等额本金当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。因此，想要提前还贷的购房者可以考虑自己所处的还款阶段，如果还款时间不长，选择提前还贷可有效节省利息支出;如果是在中后期，已经偿还了大部分利息，就不适合提前还贷。